Например, апартаменты в центре Пекина, в комплексе Seasons Park, расположенном на огражденной охраняемой территории с внутренним парком, не только имеют все необходимые удобства вроде центрального отопления и кондиционирования, обогреваемых полов, джакузи и встроенной современной мебели и техники, они отделаны дорогостоящими материалами по индивидуальным дизайнерским проектам, а их владельцы и арендаторы получили возможность пользоваться крытым отапливаемым бассейном, сауной, фитнес-залами, кортами для тенниса и сквоша. Комплекс имеет собственный клуб, боулинг, ресторан и кафе. Стоимость 1 квадратного метра в подобных апартаментах составляла 50–70 тысяч юаней (8–10 тысяч долларов). Основными покупателями и арендаторами подобной недвижимости были успешные китайские бизнесмены и представители зарубежных фирм.

Подобные жилые и коммерческие объекты в Пекине и других крупных городах составляли не более 10%. Основная масса недвижимости значительно уступала им как по качеству (в частности, львиная доля жилья на территории южнее реки Янцзы не имеет центрального отопления и кондиционирования), так и по стоимости. Условно разделим эти объекты на две категории: бизнес и эконом. Стоимость этой недвижимости даже на пике в конце 2007 года была значительно ниже, чем элитной, и составляла 2–3 тысячи долларов за 1 квадратный метр для первой категории и 1–1,5 тысячи долларов для второй, хотя и была в полтора-два раза выше, чем в целом по стране.

Подобная ситуация была вызвана как ажиотажным спросом на недвижимость, так и тем, что доходы в крупных городах серьезно превосходили средние по стране. Так, если в Пекине средний доход на одного работающего за 2007 год составлял, согласно китайской статистике, 39 тысяч юаней (примерно 5600–5700 долларов), в Шанхае – 32 тысячи юаней, то, например, в Чэнду, административном центре центральной провинции Сычуань,– всего 21 тысяча юаней.

Несмотря на весьма интенсивное развитие строительного сектора в последние годы, обеспеченность жителей китайских городов жильем сохранялась на довольно низком уровне. Так, по подсчетам китайских экспертов, в Пекине обеспеченность семей отдельными квартирами составляла на конец 2007 года около 70% (при этом надо помнить, что в китайских семьях в городах не принято, чтобы дети, достигшие совершеннолетия, покидали своих родителей, если они не переезжают в другой город). Обеспеченность отдельными квартирами в других городах хуже, чем в столице, причем чем мельче город, тем ниже показатель. Кроме того, необходимо иметь в виду, что в течение последних лет население китайских городов увеличивается ежегодно в среднем на 10 млн человек (первоначально так было в основном за счет естественного прироста, а затем основным «двигателем» тенденции стала миграция из сельских районов). При этом темпы роста стоимости жилой недвижимости в целом в Китае на протяжении всех 2000-х годов были ниже темпов роста доходов населения. Соотношение между стоимостью недвижимости и годовым доходом семьи в 2007 году было почти на 25% меньше, чем в 2000-м.

Несмотря на интенсивность роста рынка недвижимости, ипотечная задолженность перед банками в Китае невелика. Она составляет всего 13% от ВВП, тогда как в США в 2008 году данный показатель был на уровне 100%. Это объясняется, в частности, тем, что соотношение стоимости жилья бизнес-класса и годовыми доходами средней китайской семьи в начале 2008 года составляло примерно 25–30, а для жилья экономкласса этот показатель был 5–7 в столичных городах (в городах второго и третьего уровня соотношение было примерно таким же).

Пытаясь сдержать перегрев рынка, китайское руководство приняло достаточно жесткие меры, направленные на ограничение роста стоимости недвижимости. Так, в конце 2006 года в КНР были введены следующие виды налогов при покупке недвижимости: пошлина за регистрацию – 3% от стоимости, налогообложение для сохранения регистрации – 2%, налог за заключение договора – 1,5%, пошлина за регистрацию перепродаваемой недвижимости – 0,1%. Всего налоги и сборы составляли 6,6%. Помимо этого нужно было платить агентскую комиссию, которая составляла 2–3% стоимости. Если же недвижимость продавалась ранее чем через пять лет после ее покупки, то продавец должен был заплатить либо 20% от добавленной стоимости, либо 2% от стоимости всего объекта. Первоначальный взнос не мог составлять менее 30%, а при покупке элитной недвижимости – 40% всей ее стоимости.

По существу, к началу 2008 года прежде всего в Пекине, а также – в меньшей степени – и в других крупных городах страны образовался пузырь недвижимости, который стал сдуваться сразу же после того, как из Китая начался отток спекулятивных западных денег. С января по сентябрь 2008 года цены на недвижимость в Пекине упали на 55,5%, в Шанхае и Шеньчжэне – на 38,5% и 32,5% соответственно. Это касается прежде всего элитной недвижимости, стоимость которой снизилась до 2,5–5 тысяч долларов за 1 квадратный метр. Понизилась также цена жилья бизнес- и экономкласса. Сейчас даже в столице не представляет труда найти квартиру бизнес-класса по цене 1–1,5 тысяч за 1 квадратный метр, а экономкласса – по 700–1000 долларов. Однако, несмотря на резкое падение стоимости, количество не проданной и не сданной в аренду элитной жилой и коммерческой недвижимости увеличивается – в сентябре в Пекине ее доля составляла не менее 25%. В реальности при заключении сделок цена на недвижимость уже сейчас падает еще на 10%.

Несмотря негативные тенденции в данном секторе, целый ряд крупных западных девелоперских фирм и компаний из богатых нефтедолларовых стран, а также крупные китайские компании делают или собираются сделать значительные инвестиции в недвижимость в Китае. Так, Abu Dhabi Investment House вместе с шанхайской Shanhai Construction планируют в 2009 году вложить в недвижимость в Китае 6 млрд долларов. Английская Grosvenor Ltd. создала фонд размером 600 млн долларов для инвестирования в китайские крупные торговые центры.

Кстати, для иностранцев есть определенные ограничения при инвестировании в недвижимость КНР. Девелоперская фирма может получить разрешение на работу в Китае, если она зарегистрирована в стране не менее года, а физическое лицо – право покупки, если человек как минимум в течение такого же срока проживает в Китае. Однако эти ограничения легко обходятся совершенно законными действиями. Девелоперская фирма может создать с китайской стороной совместное предприятие или заключить договор с консультационной фирмой, которая будет осуществлять деятельность от своего имени, но под полным контролем иностранного инвестора. Физическое лицо может пройти процесс нотариального получения китайского имени – как в Китае, так и в китайском посольстве у себя на родине.